¿Hasta qué altura se puede construir en Buenos Aires? ¿Qué impacto pueden tener esas decisiones en los barrios? ¿Cómo debería tomarse en cuenta la opinión de los vecinos cuando un terreno grande se libera? ¿Y qué alternativas quedan frente a la voracidad que muestra buena parte de los desarrolladores inmobiliarios?

Las preguntas en torno a la construcción urbana se multiplican en tanto el tiempo va moldeando tendencias: que el precio para comprar o alquilar una vivienda sea cada vez más alto, que haya veredas en las que cuesta que el sol entre o que parques y plazas definitivamente no alcancen.

Quién decide la ciudad futura

En este contexto, desde el año pasado tiene lugar el proceso de actualización del Plan Urbano Ambiental (PUA), nada menos que la “norma madre” que debería regir cualquier intervención en el territorio, algo de una importancia enorme porque ordena desde la capacidad constructiva hasta el transporte, pasando por los espacios verdes, el arbolado, las veredas, la recolección de residuos y la relación con el área metropolitana y el río.

En la ciudad existe un PUA vigente que cada cinco años debería revisarse, completando lo pendiente y generando un marco común para las futuras intervenciones.

Esta actualización está comandada por el llamado Consejo del Plan Urbano Ambiental “COPUA” que depende del gobierno porteño y cuya cabeza es el arquitecto y ex Cippec Gabriel Lanfranchi.

Son muchas las voces que denuncian la forma en que en que se trabajó la participación ciudadana en todo el proceso, porque si bien cumplió los requisitos formales no fue verdaderamente abierta, ni plural, ni se terminó de informar las vías para participar.

Se organizaron distintas reuniones virtuales. En las del Eje Comunas pudieron participar vecinos e integrantes de la Junta Comunal. Pero en ellas apenas se votó un temario que -algunos señalaron- se parecía más a “Buenos Aires Elige” que a un proceso participativo. “Existe una agenda comunitaria que resulta mucho más vasta y que debería haber sido puesta en consideración. La participación vecinal no es caridad, es un acto de justicia”, señaló la directora del periódico Aquí Villa del Parque Mónica Rodríguez en el encuentro por Zoom en el que se trataron temas de las comunas 6, 7 y 11.

Quejas similares sonaron en la reunión de las comunas 4, 10 y 13. “Escuchar que se habla de democracia participativa cuando ni siquiera se nos convocó a los consejos consultivos para discutir el corredor de la General Paz o el de la Ribera, cuando somos ciudadanos que nos rompemos el alma y tenemos mucha experiencia y tanto para aportar, es un despropósito”, manifestó Osvaldo Cordo, integrante del Consejo Consultivo de la 10.

Pablo Güiraldes, especialista en desarrollo urbano, señala que “si bien en una zona compleja como Buenos Aires es necesario tener marcos de planificación, me parece importante estudiar la forma en que esos planes bajan a los funcionarios de trinchera”. Güiraldes –que durante año y medio trabajó en el Gobierno de la Ciudad, entre otras cosas en el estudio de las “supermanzanas”- confiesa que jamás alguien le dijo “revisá el PUA”. “No estamos usando esos planes como lineamientos –reflexiona-. Me parece que si la discusión se abre a tantos comités, subcomités y jornadas participativas, después se hace difícil retomar esos contenidos. Trabajaría en una agenda más concreta que pueda servir como referencia”.

Construir, ¿hasta dónde?

La percepción de los vecinos es que los edificios se multiplican, pero ¿de qué manera la ciudad decide sobre algo tan vital como su capacidad constructiva? El actual código urbanístico –que entre otras cosas rige la altura de los edificios- fue sancionado en 2018 y vino a cambiar varias cuestiones: una de ellas es que eliminó el cálculo de las alturas permitidas mediante el Factor de Ocupación de Terreno o “FOT”. Ahora se establecieron alturas máximas que van de los 9 a los 38 metros y que varían según cada cuadra, en cada barrio. En general las mayores alturas quedan para las avenidas, mientras que en los barrios varían entre los 9 y los 22 metros. Puede consultarse todo, lote por lote, en el mapa interactivo “Ciudad 3D”, que también muestra zonas especiales como lo son las manzanas que dan a pasajes.

Pero para los terrenos que superan los 5.000 metros cuadrados pueden solicitarse “normas especiales” y construir en mayor altura. Y ahí entra la discusión acerca de cuál debería ser la participación vecinal en estos procesos decisorios que tanto afectan la calidad de vida, así hablemos de terrenos públicos o privados (casonas, galpones o viejas fábricas que se liberan). La gente de Monte Castro ya lo vivió con la ex Vinagrera Hüser, en Mercedes entre Arregui y Santo Tomé, donde la firma TGLT quería construir torres y el proyecto fue frenado en 2016 por un amparo. El mismo barrio se encuentra ahora expectante frente a lo que podría pasar con el enorme lote contiguo que dejó libre Elea, que trasladó su operación a Los Polvorines.

“Los códigos urbanos están dictando normas de las que recién diez años después se comienza a ver el efecto de su aplicación”, dice el arquitecto Gabriel Di Bella, vecino de Floresta que trabajó en la defensa de las áreas de protección histórica. “También el negocio inmobiliario se puede pensar en ‘tiempos urbanos’: posiblemente estos barrios, que todavía se mantienen relativamente bajos, los están pensando para comprar barato ahora y desarrollarlos de acá a una década, nuevo cambio de normativa mediante”.

Ángel Nocito es socio gerente de la constructora que fundó junto a su familia y tiene la mayoría de sus desarrollos en las comunas 11 y 10. El ingeniero recuerda que tanto el movimiento de gente de un barrio como su cantidad de comercios dependen directamente de la cantidad de viviendas. “La Asociación de Comerciantes de Monte Castro nos dio un premio porque logramos mudar al barrio mil personas de los 30 mil que vivían en ese momento. Se calcula que cada 20 habitantes abre una cortina: estamos hablando de 50 comercios nuevos”, enfatiza y sostiene que una buena altura para construir son cinco pisos. “Nadie se queja con cinco plantas. Con siete u ocho empieza a haber problemas con los vecinos”.

Francisco Guzmán es maestro mayor de obras y dueño de un proyecto de construcción de PHs sustentables que entre otras cosas incluyen paneles solares y terrazas verdes. “La mayoría de los constructores van a ir al máximo de altura permitida. Y por el lado de la rentabilidad eso funciona, pero ambientalmente no es tan favorable porque sobre los mismos metros estás cargando más consumo eléctrico y más desechos, sin mencionar la cantidad de camiones y escombros que implica tirar abajo una casa”, explica. Guzmán reconoce que la vía que eligió es más dura –actualmente tiene tres PHs listos en Villa Real, uno en venta-, aunque está convencido de que “no todo es plata”.

“Prever lo que se viene es fundamental –recomienda Di Bella a los vecinos-, no reaccionar recién cuando te están golpeando la medianera”. Y concluye: “No se trata de oponerse a todo, siempre es necesario dejar un sector para que se construya. Pero sí de trabajar con la identidad de cada zona. Y parte de la identidad de estos barrios son sus casas bajas”. ♦